České nemovitostní fondy mění mapu investic: sází stále více na Polsko

Jaké je průměrné roční zhodnocení investice ve vašem fondu?

Od založení fondu se pohybuje kolem 6,5 procenta. Ale třeba v roce 2024 jsme investorům doručili zhodnocení přes sedm procent.

Kolik za to investor zaplatí?

Poplatek za správu fondu je 1,75 procenta ročně. Výsledný výnos fondu má již tento poplatek započítaný ve své výkonnosti. Fondy obvykle uvádějí již výkonnost, kterou si investor skutečně připíše, tedy po zohlednění poplatků za správu. Takže například v tom roce 2024 fond vydělal 8,84 procenta před poplatky.

Kolik ročně inkasuje váš fond na nájemném?

Už předloni jsme pokořili hranici jedné miliardy korun ročního nájemného. A stále rosteme. Počítám, že brzy pokoříme hranici dvou miliard korun.

Do čeho investujete, abyste měli zajímavý výnos? Jak vypadá vaše portfolio?

Náš přístup k diverzifikaci se dlouhodobě nemění. Peníze rozdělujeme mezi retail, kanceláře a logistiku. Takový postup se nám dlouhodobě jeví jako nejlepší. Příležitosti hledáme napříč těmito segmenty.

Ve kterém segmentu vyděláváte nejvíc?

V tom právě spočívá kouzlo diverzifikace: v různých obdobích to byly různé typy aktiv. Například během pandemie se dařilo logistice a skladům, což korespondovalo s nárůstem e-komerce. V současnosti se nám jako nejlépe performující jeví retailová aktiva, což opět odpovídá návratu zákazníků ke klasickému způsobu nákupu. Do dvou let očekávám návrat kanceláří na výsluní. Takže musíte počítat s tím, že v různé době dostanete rozdílnou odpověď.

Jaké jsou poslední přírůstky do vašeho portfolia?

V prosinci jsme měli docela napilno. Podařilo se nám zainvestovat hned do dvou atraktivních nemovitostí. Doplnili jsme portfolio o top kancelářský projekt v centru Varšavy, budovu, která mimochodem patří k nejzelenějším kancelářským budovám v Polsku. Druhou novou nemovitostí je velký logistický areál v těsné blízkosti Varšavy. Součástí logistického areálu jsou i prostory typu cross-dock používané pro takzvané last time delivery, tedy velmi atraktivní segment trhu.

Nakupovali jste v Polsku už v minulosti?

Ano, na tamním trhu jsme aktivní od roku 2022 a Trigea tam vlastní celkem šest nemovitostí: tři špičkové kancelářské budovy a tři logistické areály.

Proč podobně jako jiné tuzemské nemovitostní fondy investujete tolik v Polsku?

Polsko je velice rozvinutý trh a je na něm stále možné dosahovat vyšších výnosů než u nás. Prakticky to znamená, že polské nemovitosti je možné koupit levněji než ty tuzemské. Proto se Polsko celkem přirozeně stalo „druhým domovem“ pro domácí nemovitostní fondy. Je zapotřebí dodat, že tuzemské fondy se stávají skutečně významnou kupní silou nemovitostí v Polsku a mají tam velice dobrou reputaci.

Proč tak pozitivně nemluvíte o investicích v Česku?

Česko nestíhá dodávat nové nemovitosti na trh tak rychle, jak by bylo třeba. Souvisí to s neochotou úřadů a nedostatečnou stavební legislativou. Nové projekty u nás nezřídka trvají přes deset let. To je pro developery velice nekomfortní situace. A i proto mnoho z nich Českou republiku opustilo. Nedostatek nabídky tak drží ceny na vysokých úrovních, což je sice pro majitele nemovitostí příjemné, ale ve chvíli, kdy chcete nějakou nemovitost koupit, tak máte problém…

Rostou ceny komerčních nemovitostí stejně jako u nemovitostí určených pro bydlení?

Výnosy komerčních nemovitostí jsou i dnes zhruba o jedno procento vyšší, než tomu bylo před rokem 2019. To znamená, že ceny jsou relativně nízké oproti situaci před pěti lety. Fondy jsou tak schopné dosahovat relativně vysokých výnosů, aniž by potřebovaly, aby cena nemovitostí rostla. Ceny komerčních nemovitostí jsou podle mého názoru stabilní s mírným růstovým potenciálem. Co se výnosu fondu Trigea týče, myslím, že opět můžeme očekávat nadprůměrný rok.

Jakou roli na realitním trhu hraje český kapitál? Jsou za jeho rozvojem i peníze českých realitních fondů?

Rozhodně ano. Tím, jak česká společnost bohatne, rostou i investice do tuzemských nemovitostních fondů, které jsou pak schopny realizovat i ty největší nemovitostní transakce, které dříve končily v rukou zahraničních fondů.

Jedná se o novinku, nebo dlouhodobý trend?

Tento trend je dlouhodobý a velmi prospěšný pro české investory. Existující právní rámec investování do nemovitostí prostřednictvím nemovitostních fondů velmi odlišuje možnosti českých investorů například od těch polských a přispívá k likviditě trhu.

Myslíte, že letošek bude z hlediska výnosů z pronájmu nemovitostí jiný než loňský rok?

Neočekávám velké změny ve výnosech komerčních nemovitostí. Cenu peněz, v drtivé většině eur v případě nemovitostí, považujeme také za stabilizovanou.

Jak to myslíte?

Přístup k financování je poměrně důležitý ukazatel pro likviditu trhu. Většina fondů využívá pro nákup nemovitostí bankovní financování. To je další celkem zajímavý jev: když jsme vstupovali do Polska, bylo tamní financování dražší a méně pružné než v Čechách. Dnes je to obráceně a zdá se mi, že některé tuzemské banky trochu zaspaly.

Kde vidíte letos největší příležitosti?

Příležitosti hledáme tam, kde se k tomu nabízí fundamentální důvod. V evropském kontextu je to například už zmíněné Polsko. Tam se očekává nadprůměrný růst ekonomiky a tím i růst polských spotřebitelských výdajů, z čehož mohou profitovat top obchodní centra. Na druhou stranu, díváme se i do západních regionů.

Kam?

Monitorujeme Německo nebo i Španělsko.

Předpokládám, že naopak rizika zůstávají stále stejná?

Soupis rizik se samozřejmě nemění, i když jak praví klasik: U nemovitosti o úspěchu rozhodují pouze tato tři kritéria: za prvé lokalita, za druhé lokalita a za třetí lokalita.

Proč se podle vás vyplatí investovat do nemovitostních fondů?

Realitní fondy jsou jedny z mála aktiv, která umějí například otočit rychle inflaci ve svůj prospěch. Je to zejména z toho důvodu, že mají obvykle indexované nájemné. To znamená, že pokud je vysoká inflace, tak proporcionálně o tu samou výši příští rok stoupá nájemné v budovách, které mají tyto fondy v portfoliu. Pro nemovitostní fondy tak není inflace problém. A i když sama inflace není problém, tak nesou solidní a jisté výnosy. Podmínku to ale má, musíte si vybrat fond s dobrým správcem.

Jak se pozná dobrý správce?

To je otázka za milion dolarů. Sama o sobě by vydala na celý článek. Mnoho investorů si fond vybírá pouze na základě minulých výnosů. Neuvědomují si, že klasické retailové fondy mohou vydělávat v intervalu, řekněme čtyři až osm procent. Pokud vydělávají dlouhodobě více, nepochybně musí podstupovat dodatečné riziko, které nemusí být na první pohled zřejmé.

Na co by se investoři tedy měli zaměřit?

Při výběru fondu by se investoři měli zaměřit na osobu manažera a na dlouhodobou vizi fondu. V poslední době vidím velké množství nově vzniknuvších fondů, které mají zcela zjevně obrovský střet zájmů. Obvykle si developer, který staví nemovitosti, založí fond, který sám spravuje. Do něj potom prodá svoji nemovitost za cenu, kterou si víceméně sám určí. Toto obchodní schéma by mělo být jasným varovným signálem jak pro investory, tak pro finanční poradce. Dalším obvyklým znakem je, že tyto fondy si mohou dovolit platit nadstandardní až nesmyslnou odměnu za prodej těchto fondů retailovým klientům.

Co myslíte tím nesmyslně vysokou odměnu?

Představte si, že máte malé pekařství. Upéct rohlík vás stojí na nákladech jednu korunu. Jednu korunu chcete jako marži a jednu korunu dáte prodejci. Rohlík tedy stojí tři koruny. A najednou za vámi přijde prodejce a dá vám lákavou nabídku. Prodám těch rohlíků desetkrát víc než dosud, ale chci za každý rohlík tři koruny navíc, přitom cena rohlíku musí zůstat stejná… Asi si právě klepete na čelo a říkáte si, že něco takového přece nemůže fungovat. A přece se to u některých fondů děje.

Takže, pokud mohu shrnout, určitě se nad výběrem správce fondu vyplatí přemýšlet a nevybírat jenom podle historického výnosu. Naštěstí je dnes naprostá většina fondů velice profesionálně řízena a nakupuje kvalitní nemovitosti. Dnes už totiž nemovitosti neodmyslitelně patří do každého investičního portfolia.

Zdroj: idnes.cz